Mostrando entradas con la etiqueta hipoteca. Mostrar todas las entradas
Mostrando entradas con la etiqueta hipoteca. Mostrar todas las entradas

viernes, 26 de enero de 2024

A vueltas con los gastos de hipoteca

Como sabemos, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de noviembre de 2019 estableció que algunas cláusulas en contratos hipotecarios españoles eran abusivas, incluyendo aquellas que imponían al consumidor el pago de todos los gastos de formalización del préstamo. Los consumidores, llevamos años reclamando la devolución de estos gastos a trancas y barrancas, debido a la confusión interpretativa de las normas y sentencias, sobre todo en materia de plazos para poder reclamar. 

 Desde entonces, hasta ahora, se han ido perfilando muchas cuestiones, y finalmente la que parecía más compleja, quedó definida por el TJUE el pasado 25 de enero. En el apartado 43 de la sentencia, sobre la imprescriptibilidad de la acción de nulidad de una cláusula abusiva y la prescriptibilidad para hacer valer sus efectos restitutorios, el TJUE afirma: “En lo que atañe a la oposición de un plazo de prescripción a una acción ejercitada por un consumidor para que se le devuelvan cantidades indebidamente abonadas, fundada en el carácter abusivo de una cláusula contractual en el sentido de la Directiva 93/13, procede recordar que el Tribunal de Justicia ya ha declarado que los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de dicha Directiva no se oponen a una normativa nacional que, a la vez que reconoce el carácter imprescriptible de la acción de nulidad de una cláusula abusiva incluida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, somete a un plazo de prescripción la acción dirigida a hacer valer los efectos restitutorios de esta declaración, siempre que se respeten los principios de equivalencia y de efectividad (sentencia de 10 de junio de 2021, BNP Paribas Personal Finance, C-776/19 a C-782/19, EU:C:2021:470, apartado 39 y jurisprudencia citada).
Y en el apartado 48 de la sentencia, sobre el inicio del cómputo de un plazo de prescripción, resuelve: “De esta manera, en lo tocante al inicio del cómputo de un plazo de prescripción, tal plazo únicamente puede ser compatible con el principio de efectividad si el consumidor pudo conocer sus derechos antes de que dicho plazo empezase a correr o de que expirase (sentencia de 10 de junio de 2021, BNP Paribas Personal Finance, C-776/19 a C-782/19, EU:C:2021:470, apartado 46 y jurisprudencia citada)”. La sentencia no aplica su doctrina sobre el concepto de “un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz”. 

En los apartados 50 y 51 la sentencia afirma que un plazo, como el plazo de prescripción de la acción restitutoria de los gastos hipotecarios en los supuestos analizados (10 años, por aplicación del CCC), no es conforme con el principio de efectividad, toda vez que las normas por las que se rige no tienen en cuenta que no basta con que establezcan que el consumidor debe conocer los hechos determinantes del carácter abusivo de una cláusula contractual, sino que debe tener en cuenta, por un lado, si conoce los derechos que le confiere la Directiva 93/13 y, por otro lado, si tiene tiempo suficiente para preparar e interponer efectivamente un recurso con el fin de invocar esos derechos. 

 Respecto a la iniciación del dies a quo, a partir de la existencia de un criterio jurisprudencial consolidado sobre la nulidad de la cláusula, el TJUE declara que es contrario a la Directiva 93/13 y en el apartado 61 de la sentencia afirma: “la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que se opone a una interpretación jurisprudencial del Derecho nacional según la cual, para determinar el inicio del cómputo del plazo de prescripción de la acción que puede ejercitar el consumidor para obtener la restitución de las cantidades pagadas indebidamente con arreglo a una cláusula contractual abusiva, puede considerarse que la existencia de una jurisprudencia nacional consolidada sobre la nulidad de cláusulas similares constituye una prueba de que se cumple el requisito relativo al conocimiento, por el consumidor de que se trate, del carácter abusivo de esa cláusula y de las consecuencias jurídicas que se derivan de ella. 

 Por tanto, para la fijación del inicio del plazo de prescripción habrá que estar a cada caso concreto y a la acreditación del conocimiento que el consumidor tenía de los derechos que le confiere la Directiva 93/13, declarando el TJUE en el apartado 52 de la sentencia que: “En lo tocante a si el conocimiento por el consumidor del carácter abusivo de una cláusula contractual y de los derechos que le confiere la Directiva 93/13 debe adquirirse antes de que empiece a correr el plazo de prescripción de la acción restitutoria o antes de que expire dicho plazo, procede señalar que el requisito, mencionado en el apartado 48 de la presente sentencia, según el cual un plazo de prescripción únicamente puede ser compatible con el principio de efectividad si el consumidor pudo conocer esos derechos antes de que dicho plazo empezase a correr o de que expirase, fue establecido por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia a efectos del examen, caso por caso, de la compatibilidad de un plazo de prescripción dado, aplicado con arreglo al Derecho nacional en cuestión, con el principio de efectividad”. 

Este nuevo criterio del TJUE, si bien disipa dudas por un lado, plantea dificultades por otro ya que cada consumidor afectado tiene un plazo propio, en base a sus circunstacias personales sobre el conocimiento de la abusibidad de las claúsulas y sus derechos sobre ello. Esto obliga a analizar caso a caso, e incluso puede tener el efecto perverso de que los consumidores tengan la carga probatoria para acreditar tal desconocimiento y así tener un plazo más amplio para poder reclamar. 

Pero se trata de un complejo ejercicio probatorio. Si bien en general puede suponer alargar los plazos, por otro lado, se complica el proceso. Bien podía el TJUE haber elaborado unas líneas interpretativas, sobre qué circunstancias se han de valorar y cómo hacerlo, para crear un mecanismo más uniforme entre todos los afectados. Por tanto, aunque pueda parecer que esta idea del TJUE resuelve el misterio del cómputo de plazos, realmente complica el proceso de reclamación, y posiblemente en perjuicio del consumidor.

miércoles, 11 de septiembre de 2019

El polémico IRPH de las hipotecas


¿Qué es el IRPH?

Se trata de un índice que actúa como diferencial en el interés variable de las hipotecas que así lo incluyen. El IRPH se calcula teniendo en cuenta la media de los préstamos a tres años concedidos por bancos (IRPH de bancos), según la oferta media de cajas de ahorro (IRPH de cajas, el más extendido) y el global de entidades (IRPH del conjunto de entidades).

La supuesta ventaja del IRPH frente al Euribor era que se trataba de un indicador menos volátil, con menores oscilaciones. Es decir, que en teoría no subiría como lo había hecho el Euribor. A cambio, la gran desventaja del IRPH frente al Euribor es que era y es más caro.

Resultado de imagen de que es irphAl final, la realidad es que el IRPH no sólo ha sido más caro que el Euribor, sino que ha sido especialmente lento en reflejar la bajada de los tipos de interés de los préstamos. Parte de la culpa la tiene la fórmula de cálculo.



¿Tiene mi hipoteca IRPH?

Como cuestión preliminar a esta consideración, cabe destacar que cuando un consumidor va a firmar una hipoteca, debe informarse bien sobre todos sus aspectos principales y el tipo de interés es uno de ellos. Por tanto, todos deberíamos saber qué tipo de interés hemos firmado y como funciona. Es muy importante leer atentamente el contrato de hipoteca y resolver cuantas dudas puedan surgir. Exigir la posibilidad de poder leer tranquilamente todas las cláusulas y poder consultarlas con un profesional de confianza, para saber qué es lo que estamos firmando.
Cuestión distinta es que pese a que sepamos lo que firmamos, resulte que es abusivo.

No obstante, para aquellos que no leyeran profundamente su contrato de hipoteca, o no lo acabaran de entender, lo habitual es que aparezca en la cláusula tercera. Lo más normal es que se refieran a ella como el “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de entidades…”.


Resultado de imagen de que es irphLa abusividad del IRPH.

A finales de 2018 la Comisión Europea emitió un demoledor informe contra el IRPH asegurando que era contrario a la legislación europea e incluso se personó como causa en el asunto. Ahora, el abogado del TJUE sí que ve que los jueces podrían estudiar la abusividad de las hipotecas con este índice.

Si tienes una hipoteca referenciada al IRPH podrías reclamar para que te devuelvan el dinero que has pagado de más. Tras la publicación de la opinión del abogado general del TJUE, se abre una vía para los clientes de hipotecas con IRPH para poder reclamar. Pero toca esperar al fallo del TJUE.

Resultado de imagen de TJUE

Cómo reclamar el IRPH

Los pasos a seguir para reclamar el IRPH son similares al de la cláusula suelo. El proceso empieza enviando un escrito a la entidad pidiendo que eliminen este índice por ser abusivo. 

Lo más habitual es que la entidad desestime la reclamación y haya que acudir a los tribunales. 


La ventaja en este punto es que ya hay varias sentencias respeto que han ido dando y quitando la razón a los demandantes. En la mayoría de los casos los tribunales están considerando abusivo el IRPH y declarándolo nulo, pero todavía falta que el TJUE se pronuncie.
















lunes, 25 de febrero de 2019

Nueva Ley Hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria trae reformas que pretenden asegurar el mercado hipotecario y dotarlo de mayor transparencia. Los cambios principales son los siguientes:

- El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.

- El banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.

Resultado de imagen de hipotecaEl titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.

Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro).

La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.

Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses.  El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.

Resultado de imagen de hipotecaBajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).






Que implica todo esto?... A priori, el cliente queda más protegido, por un lado, pero por otro, le va a resultar más difícil conseguir la concesión de una hipoteca. La imposición de requisitos más estrictos a las entidades bancarias, pueden ayudar a reforzar el sistema hipotecario, a obtener mayor transparencia, y a beneficiar la seguridad del consumidor. Pero por otro lado, a parte de suponer mayor rigor en la concesión de hipotecas, puede desembocar en la subida de precio de las mismas. Solo la enorme competencia del mercado hipotecario e inmobiliario puede contribuir a que dicha subida se modere. 

Resultado de imagen de hipoteca
Como vemos, encontrar el equilibrio es una difícil tarea, por lo que hemos de estar vigilantes a la evolución que pueda tener el mercado con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.









jueves, 23 de octubre de 2014

Nuevo servicio de la OMIC de economía doméstica

La crisis económica que sufre España y otros países de nuestro entorno ha puesto en evidencia la necesidad que tienen en muchas familias de analizar minuciosamente sus ingresos y sus gastos para hacer frente a sus necesidades económicas.

El Ayuntamiento de Madrid, consciente de esta necesidad ofrece, a partir del 20 de octubre, un nuevo servicio de atención al ciudadano de carácter público, gratuito e independiente, que se desarrolla en la OMIC Central (Príncipe de Vergara 140, 28002 Madrid). Orientado a todos los ciudadanos madrileños, tiene por objetivo de ayudar a éstos a planificar su economía personal y familiar, con la elaboración de su presupuesto, tratando así de paliar fenómenos como el sobreendeudamiento.

Se trata de un servicio personalizado, adaptado a las circunstancias específicas del ciudadano, que debe aportar información basada en datos reales de sus ingresos, gastos y circunstancias personales, para buscar con ello el deseable equilibrio entre ingresos y gastos y fomentar un consumo responsable de productos y servicios.

Si bien el punto central del asesoramiento es la gestión eficiente del presupuesto familiar, el servicio que se ofrece abarca también la resolución de las consultas formuladas por los ciudadanos relativas a la gestión de su economía personal. No se trata de asesoramiento de carácter financiero para gestión de inversiones, sino que lo que se intenta es buscar soluciones a problemas concretos y facilitando información relativa a temas como los servicios bancarios, los préstamos hipotecarios o personales, los seguros, la planificación económica para la jubilación o el sobreendeudamiento y las consecuencias de los impagos.

Aunque es un servicio presencial, que se desarrolla mediante la atención personalizada a los ciudadanos por parte de técnicos especialistas de las asociaciones de consumidores, en esta página puede encontrar diversos materiales divulgativos sobre temas específicos relacionados con la economía personal o familiar, enlaces a otras páginas de interés que le permitirán ampliar información , así como la herramienta de cálculo que se utiliza en la atención personalizada, para que pueda, si así lo desea, calcular su presupuesto personal o familiar.



Foto de Especiales Informativos


Como acceder a este servicio

Con cita previa, a través de esta web, o del teléfono 010.
Para acceder a la atención personalizada debe solicitar cita previa a través del sistema corporativo de citas del Ayuntamiento de Madrid, utilizando uno de los canales siguientes:
  • Internet: www.madrid.es/citaomic
  • Teléfono: 010 (marcando 010 desde nuestra ciudad o bien 915 298 210 si llama desde fuera)
  • Oficinas de Atención al Ciudadano de Línea Madrid
  • Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC central). C/ Príncipe de Vergara 140, 28002 Madrid
El horario de atención es de lunes a viernes laborables, en horario comprendido entre las 9 y las 14h.
Este servicio puede ser utilizado por todos los ciudadanos de Madrid, que estén intresados en mejorar su economía personal y  familiar a través de una gestión más planificada y eficiente de sus ingresos y gastos.
Para ayudar a la confección de su presupuesto personal es preciso aportar en su visita datos sobre las cuantías de ingresos y gastos y su periodicidad. Para la resolución de consultas es aconsejable recopilar toda la documentación acreditativa (facturas, recibos, extractos bancarios, contratos, etc.). Solamente de este modo podrá realizarse la atención personalizada que se demanda ajustada al caso concreto planteado.

Material divulgativo

Puede consultar los materiales realizados en colaboración con las asociaciones de consumidores sobre gestión de la economía doméstica.
Dentro de este espacio puede encontrar publicaciones referidas a consultas típicas o a temas de especial relevancia para la gestión de la economia personal o familiar.

enlace: